五大深层原因致楼市调控不会放松

日前，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在京主持召开了房地产工作座谈会，提出要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施。中央有关部门和北京、上海等10个城市负责人参会。

这是近几年关于房地产行业召开的规格较高的座谈会，随后广东省东莞市就紧急升级了楼市调控政策，加码限购范围的基础上还提出了限售措施。经统计，在刚刚过去的7月，已有杭州、宁波、深圳、南京和东莞5市升级了楼市调控政策，严厉打击炒房等楼市投机行为，其中深圳和东莞的调控政策堪称当地“史上最严”楼市调控。不仅如此，媒体报道，央行近期下发通知对线上消费贷款流入楼市情况进行全面摸底。

表面上看，此时继续收紧房地产调控政策是由于全国房地产市场又有升温的势头。国家统计局近期公布的最新大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，6月70个大中城市新建商品房价格同比上涨的城市有63个，同比下跌的仅有7个。在二手房方面，6月70个大中城市二手房价格同比上涨的城市有44个，同比下跌的有26个，同比上涨城市多于下跌城市。从这点看，当前不将房地产作为短期刺激经济的手段，“一城一策”对房地产行业进行调控是有利于遏制短期房地产市场升温的。但这仅是停留在表象阶段，更深层次的原因其实涉及我国经济健康发展方面，如果不能站在这个角度考虑问题，就很容易陷入此前楼市调控节奏的思维定式。

事实上，从疫情的出现导致经济增速大幅下滑开始，市场就始终存在一种放松楼市调控的呼声，原因在于房地产产业链较长，可有效带动上下游各个行业快速回暖并带动经济复苏。而且，从2007年起，每到3年左右的经济下行周期，放松楼市调控就成为一个必选项，比如2018~2019年、2012~2013年、2015~2016年，这次其实又到了关键的3年周期尾声，但从当前楼市调控的定调看，放松调控已经是不可能实现的了，这其中主要有五个方面的深层次原因。

站在激发企业家精神目标的角度，此前20年由于房地产市场的持续繁荣，同样的资金投资到实业上和房地产差别巨大，投资实业面临巨大的市场竞争，一个决策失误可能导致投资亏损，而投资房地产则稳赚不赔，既不用考虑风险又不用辛勤劳作。长此以往，会对企业和企业家形成负向激励，正常的社会秩序就会被打破，市场脱实向虚的风险也会随之加大。

站在保持物价稳定的角度，房地产巨大的吸金效应会大幅增加全社会的运行成本。大城市有一个奇特的现象就是某些商品因为市场供过于求而价格下跌，但在超市购物的城市居民却基本感受不到商品价格的下跌，主要原因其实就在于房价上涨过快导致的房屋租金成本在商品价格中所占比例较大，进而增加保持物价稳定的难度。

站在债务周期的角度，此前每3年一次的周期其实是在大的债务周期中的小周期，主要是由于期间居民杠杆率还有上升空间，通过一定的政策刺激居民还可以通过加杠杆的方式购房，但如今债务周期已经接近顶部，一方面居民住房拥有率在全球范围内遥遥领先，另一方面居民杠杆率在每个小周期内快速增加，2020年一季度末，我国居民杠杆率已达57.7%的历史新高，10年间上升了32个百分点，虽然这一总体杠杆率水平较发达国家还有一定差距，但是不容忽视的是我国居民部门在国民收入分配的比例也低于发达国家，可以说我国居民部门短期已经没有继续大幅加杠杆的空间了，当债务短周期遇到债务长周期时，以前的短周期的操作方式就不再起作用，短期只能通过控制杠杆率的增加和逐步提升居民收入水平慢慢保持杠杆率稳定。

站在我国经济整体转型的角度，我国工业化进程当前已接近末端，驱动经济发展的动力迫切需要由传统要素驱动转向科技和创新驱动方面。这一转型势必是一个漫长的历史过程，如果期间房地产市场持续繁荣，那么市场上的土地、人才、信贷等要素仍会源源不断地流向房地产领域，而真正需要获得这些要素的科创类企业就无从发展，经济整体转型也就无从谈起，因而必须逐步改变居民对房地产市场只涨不跌的预期，引导要素转变流动方向，如此才可配合经济转型发展。

站在错综复杂的国际形势角度，当前全球经济金融环境日趋复杂，发达国家保护主义日益猖獗，未来全球经济增长面临较大的不确定性，这期间避免经济大起大落、保持经济和金融市场的平稳是重要举措，可减小国际经济金融市场宽幅震荡对我国的影响；相反，如果此时仍不限制房地产市场非理性繁荣，则国际经济金融市场的动荡就很容易传导至国内市场，1997年亚洲金融危机虽有外部原因影响，但根本原因还是东南亚各国经济运行存在内在问题。

综上，近期热点城市收紧楼市调控政策表面上看是为应对短期这些城市房价上涨的压力，根本上则是激发企业家精神、捋顺社会经济秩序、保持物价稳定、防止居民杠杆率过快增长、促进经济平稳转型和应对国际经济金融市场宽幅震荡的客观要求，短期无须对楼市放松调控抱有幻想。

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